Czy te oferty są w ogóle zgodne z prawem? Zgodnie z polskimi przepisami minimalna powierzchnia, jaką powinno mieć mieszkanie, to 25 metrów kwadratowych.

To jest trudne pytanie. Prawnie rzeczywiście można kupić udział w każdej nieruchomości.

Co to znaczy udział w takim razie?

W tym wypadku kupuje się duże budynki, często stare domy jednorodzinne, których teraz nikt nie chce z uwagi na ich gabaryty. Dzieli się je na kilkanaście małych kawalerek i sprzedaje je jako jedną dwunastą część w domu jednorodzinnym.

Od strony prawnej jest to dopuszczalne. Natomiast musimy sobie zdać sprawę, że jeżeli chodzi o przepisy budowlane, to absolutnie nie jest to zgodne z prawem. Jeżeli ktoś doniesie do nadzoru i ten skontroluje taki budynek, to z reguły kończy się to nakazem przywrócenia do stanu poprzedniego. Dlaczego? Takie budynki jednorodzinne nie były projektowane na 12 osobnych przestrzeni.

Nie nazwę tego lokalami, bo lokale muszą mieć co najmniej 25 metrów, tak samo jak mieszkania. To są przestrzenie wydzielone w budynku. Weźmy chociażby obciążenie stropu, jakie było projektowane. Te stropy nagle dostają zupełnie inne obciążenia. Dom jednorodzinny jest projektowany na jedną rodzinę, może nawet dużą, ale nie na kilkanaście mikrokawalerek, jak to się nazywa. W związku z tym te budynki mogą nie wytrzymać konstrukcyjnie.

Weźmy media, chociażby odpływ kanalizacyjny z domu jednorodzinnego miał taki Fi, który pozwalał na obsługę domu jednorodzinnego. Jeżeli w tych kilkunastu kawalerkach nagle zacznie się życie, no to będzie na dole cały czas coś wybijało. Te budynki nie są przystosowane do tego, żeby żyło w nich tyle ludzi. Mimo to legalnie od strony prawnej mogą być sprzedawane jako udziały ułamkowe w nieruchomości, ale problemy naprawdę to tylko kwestia czasu.

Potem nie mogę tego za bardzo sprzedać, jeżeli bym chciał, jak już kupię?

Może pan jako udział.

Ale księgi wieczystej już nie założę.

Nie, księgi wieczystej nie ma. Księgi wieczyste są zakładane tylko, jeżeli da się zrobić tak zwaną samodzielność lokalu, ale wtedy ten lokal musi mieć co najmniej 25 metrów i spełniać pewne normy, których te lokale nie spełniają. Musi np. taki budynek wielorodzinny odebrać strażak, muszą być strefy ewakuacyjne, pewne urządzenia, które zabezpieczają budynek przed pożarem.

Tutaj tego nie ma, te budynki są niebezpieczne dla ludzi, którzy je nabywają.

Osoby, które kupują te lokale, mają tego świadomość?

Myślę, że w części nie, ale czasami ktoś zgadza się, bo cena czyni cuda. Za te 200 tysięcy ani w Zakopanem, które jest najdroższym miastem w Małopolsce, ani w Krakowie nie kupi się mieszkania, bo ceny mieszkań zaczynają się od 400, 500 tysięcy.

Średnia cena w Krakowie w tej chwili na rynku wtórnym, czyli tym tańszym, to jest 720 tysięcy złotych.

Weźmy takie Zakopane. Tam brakuje rąk do pracy, ale człowiek, który przyjeżdża i chciałby tam pracować, nie ma gdzie mieszkać, bo lokale wynajmuje się turystom na krótkoterminowy najem. Nie ma tam miejsca dla młodego człowieka, który chciałby pracować w gastronomii na przykład. Musiałby bardzo dużo zarabiać, żeby przebić te ceny. W hotelu też nie będzie mieszkał.

Czyli bogaci kupują pod wynajem takie mikrokawalerki?

Tak, i wynajmują na przykład takim ludziom, którzy przyjechali pracować. Ich życie skupia się na pracy, na jakimś tam życiu towarzyskim i nic więcej im na tym etapie nie potrzeba. I im wystarczy te kilkanaście metrów, żeby mieli gdzie się przespać, wymyć. I jest na to popyt. Gdyby nie było, takie kawalerki w ogóle nie byłyby sprzedawane.

Czyli to się dopiero zaczyna? W Zakopanem jest większy popyt niż w Krakowie?

W Krakowie jest bardzo dużo z czasów PRL-u starych dużych domów, które mogą być i są niestety w ten sposób przerabiane. W Zakopanem jest tego znacznie mniej, więc myślę, że to nie będzie jakaś duża skala i mam nadzieję, że na tym jednym przypadku, bo to na razie jest tylko jeden przypadek, to skończy.

W Krakowie cena mieszkań według danych portalu tabelaofert.pl się ustabilizowała, a nawet spadła o blisko 2 procent. Teraz za metr kwadratowy zapłacimy średnio o 16 tysięcy 200 złotych. Czy pan potwierdza te dane?

Potwierdzam tylko częściowo. Potwierdzam stabilizację, natomiast musimy odróżnić ceny ofertowe od cen transakcyjnych, czyli tych z aktów notarialnych. Teraz mamy taką specyficzną sytuację, że kiedy rynek jest w trendzie bocznym, część osób nadal próbuje sprzedać mieszkania, mając w pamięci chociażby zeszły rok, kiedy można było wystawiać dużo wyższą cenę i rynek do tego dochodził, bo był w innym trendzie wzrostowym, i obniżają tę cenę ofertową.

I te ofertowe ceny czasami rzeczywiście spadają o jakieś niewielkie procenty, natomiast w cenach transakcyjnych, do których mam dostęp, nie zauważyłem najmniejszego spadku. Wręcz powiedziałbym, że mamy do czynienia z takim pełzającym wzrostem. Jest on mniej więcej w Krakowie zbliżony do inflacji, więc można powiedzieć, że ten rynek nominalnie lekko rośnie, natomiast realnie te ceny stoją w miejscu, jeżeli oczywiście nałożymy na to inflację.

Natomiast nie ma mowy o żadnych spadkach i naprawdę zawiodą ci, którzy przepowiadają spadki, nie popierając tego żadnym argumentem. Niestety prawda jest taka, że stanęły ceny mieszkań, ale nie stanęły ceny gruntów, dlatego że jest ich bardzo mało.

Ceny gruntów w Krakowie cały czas rosną, rosną też koszty wykonawstwa. Stanęły ceny materiałów, ale rosną płace w budownictwie, więc deweloper przy każdym kolejnym projekcie zderza się z droższym zakupem ziemi i z droższym kontraktem, który musi podpisać z firmą budowlaną. Jak ma sprzedawać taniej mieszkania, skoro musi zapłacić więcej za grunt i zapłacić więcej firmie budowlanej? Dlatego woli nie budować, jeżeli projekt mu się nie spina i na tym nie zarobi.

Mamy właśnie taką sytuację teraz. Deweloperzy nacisnęli hamulec w czwartym kwartale. W ostatnich 10 latach tylko raz mieliśmy do czynienia z tak małą liczbą nowych inwestycji na rynku i było to w czasie pandemii. W czwartym kwartale na krakowski rynek weszło pięć inwestycji, gdzie w poprzednim kwartale wyszło 18. Widzimy, jaka jest różnica w skali zaangażowania deweloperów. Deweloperzy czekają, sprzedają to, co mają już rozpoczęte, natomiast nie wchodzą z nowymi inwestycjami.

To spowoduje, że podaż będzie się zmniejszać, a będzie zwiększać się popyt, bo część osób już straciła nadzieję na to, że będzie jakiś program i bierze kredyty nawet przy tak wysokich stopach. Jeżeli stopy zaczną spadać, natychmiast uruchomi się nowa grupa ludzi, którzy w tej chwili nie mają zdolności kredytowej. Jeżeli jest problem z podażą, a rośnie popyt, to będą rosnąć też i ceny w najbliższym czasie. Na pewno nie będą spadać.

Stabilizacja długo nie będzie trwała. Musi nastąpić coś, co będzie takim katalizatorem. Są dwie rzeczy, które nim mogą być. Pierwszym będzie spadek stóp procentowych. Mówi się też o kolejnym programie dopłat. I tu będziemy mieli znowu do czynienia z popytem sztucznie wytworzonym.